以房养学之澳洲房地产预测
对于未来房价走势，《悉尼晨锋报》认为：“澳洲房产市场的升温趋势在短期内不会停止，重点地区的房价快速上涨将至少持续到明年年底。”
房产市场分析师米歇尔称，低息不但促进了民众买房，同时吸引了大量投资者进入市场，在过去几个月中澳房地产市场的投资活动已明显活跃，多项数据显示澳地产正处于复苏状态。同时，澳央行认为目前2.5%的通胀环境依然非常温和，这为降息留出了充分的政策空间，而且央行多次明确表示希望投资者将资金投入楼市，以抵消矿业投资低迷对澳大利亚经济的冲击。
西太银行首席经济学家比尔博士认为，供求关系引导着房地产市场向前发展，未来央行将很有可能采取继续降息的举措来支撑楼市保持坚挺。
然而，对快速上涨的房产市场表示担忧的人士亦不在少数，瑞银集团分析师默特表示，创纪录的低利率将严重助长澳特别是悉尼地区的房价虚高，而继续推高已在高位的房价将是很危险的行为。
根据IMF的最新报告，在悉尼一个平均收入的民众要花9.2年才能付清房债，还贷负担全球排名第七，甚至高于伦敦、纽约等世界顶级城市。
星期二澳洲央行开会议息：多数经济学家认为不降息虽然陆克文可能希望澳洲央行明天（星期二）再次降息，以助现任联邦工党政府在下周六大选一臂之力，但他将会失望了。
绝大多数经济学家的共识是，澳洲央行（RBA）将保持官方现金利率在2.5％的历史最低点不变。
德意志银行（Deutsche Bank）经济学家O'Donaghoe说，“澳洲央行将会静观其变。”澳洲金融市场的数据显示，期货定价认为明天澳洲央行降息的可能性仅为7％。
然而，金融期货显示的11月降息的机会大大增加，高达60％；而在12月降息的可能性为76％。由于矿业投资热潮蜿蜒而下，澳洲联储一直寄望于地产行业能够“撑起一片天”。在澳洲央行八月份的开会记录中，人们已经注意到央行在逐渐把注意力转移到了建筑和地产行业。
“住宅价格在近几个月来进一步增加，拍卖清除率处于高位。”澳洲央行又进一步指出，随着澳洲人口的持续增长，预计住宅投资会出现上升。

“以房养学”之选房
  第一点我们知道在房产投资中选定一块好的地皮无疑是成功的一半。所以在考虑澳洲房产投资的过程中要从长远的经济效益考虑。该房产必须要有长期的回报能力，包括较好的潜在出租能力以及房产价值增值能力。你应查看该房屋附近的交通设施、学校、购物中心、体育与娱乐设施以及该区域的雇拥市场成长情况。此外，该房产应位于安全的、干净整洁的和有吸引力的环境中。更佳的情况是该区域已经有较高的租房需求市场。
   第二点考虑的当然是房子的质量问题。试问如果你发现你住的房子有很大的质量问题，你是否还敢继续住下去呢？不敢了吧！毕竟钱财乃身外之物，还是生命价更高。所以在考虑澳洲房产投资问题时一定要考虑到房屋的质量问题，严格把握好质量关，绝不出现豆腐渣工程。无论你购买的是哪一种类型的房屋，都应该在购房前进***屋检查与害虫检查。
    第三点既要考虑到投资回报率的问题了。当投资房产时，长期的价值升高是必需的。但在单独的每年间，你可以收到房屋的租金回报。这就可以理解毛利（租金）与净利（租金减去你的投资费用）例如：典型的投资费用包括贷款利息、物业管理费。净回报（或损失）是一个数字，它能帮助你了解你的投资进程。
    最后在考虑以上问题的时候要综合考虑一下如今市场的需求。在澳大利亚很多人选择租住房屋以此来减轻房屋贷款压力，所以出租房是一个很好的市场契机。在投资澳洲房产的时候不妨往投资出租房方向考虑，也能获取不错投资收益。

“以房养学”之买房
   在澳洲买房，你需要找过户律师，一切很是法律化，根本不用担心上当受骗。
   第一步是看房，选好房后付小订金2000－5000左右，这个钱两周内你要是反悔是可以拿回去的。
    一旦你确定要买房了，你将买房合同交到你的过户律师那里，他会告诉你房子是什么情况，和律师确认后，和卖房中介交换合同，这时付10%的房价作订金（含之前付的小订）。如果你短期内拿不出10%，可与中介商量，先付5%，两个月之内再付另外5%。这个钱一般存在开发商的律师依托帐户（这是第三方管理机构，具有法律效力的）。这个钱一般利率很高，你和开发商各分一半利息。在房子没交割前，这房开发商是拿不到的，所以很安全。
    交房前三个月，卖房中介会通知你做贷款。一般贷款审批要１个月左右，提前三个月通知给你足够的时间去比较贷款机构的产品。
    交房前三周，中介会通知你和你的律师去验房，哪里有坏的，不好的记下来，让他们修补。一周时，再查房。房子内设施有问题在交房后三个月之内都可以申请修补。一般大开发商的房子没有什么问题，最多是小毛病，如墙上有手印没去干净等。
    交房：这一天开发商才真正拿到房钱。你需要填写一些电器及其他设施的质保卡，通常这些都有一定时间的保修期，在保修期内，你的东西坏了是可以获得免费维修的
分析一下购房流程的两个敏感环节：交订金和首付。订金是交付到地产销售公司的信托账户内，此账户受政府监管，在10%首付完成后，会全额退还给购房者。要注意的是： 
1. 正规的销售公司在交付购房订金时会提供以公司开头的正式预订单，上面会说明预订房屋，预定金额以及相关细则。购房者交付订金后，一定要向销售公司要回正式收据。 
2. 假如在正式签订合同前，购房者决定放弃购买，订金也一定会全额退还给购房者。购房者一定要有信心，在法律的保护下，订金不能以任何理由克扣。买房的决定在自己的手里，购房前，销售公司提供信息是为了满足消费者需求，不应作为理由擅自克扣订金。 
      假如决定购买，在签订合同后，首付10%可选择交到代理律师的信托账户。在成功交房后，首付款才会由律师转给开发商；或者，首付10%可以存到银行保函。这样，购房者依然可以享有首付款产生的利息，只不过是由银行冻结住首付款，这笔钱并没有直接转给开发商。同样，在成功交房后，首付款才会由银行转给开发商。综合来说，购房者的钱都被严格的监管与保护，十分安全！

以房养学之买房需要费用
购买澳洲房产需要哪些费用？在澳洲买房和国内有些不一样，购买海外房产引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房，没有做足够的功课，在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和海外房产投资。
      购房成本包括： （以35万澳币的房子举例）
      * 过户律师的费用  （大约600澳币）
      * 贷款机构的费用   （大约1000澳币）
      * 房屋结构检查的费用 （大约300澳币）
      * 房东保险费  （大约350澳币）
      * 印花税  （大约13800澳币）
      * 房屋及财产保险费  （大约600澳币）
      * 市容建设费用councile rate  （大约1400澳币）
      * 搬家费用  （大约300澳币）
      * 地产代理费用  （大约7000澳币）
      诀窍：税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。（如果购买的是投资房，以上大部分费用都可以用来退税）
      贷款机构费用
      就是贷款机构都会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的手续费。而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或月费用。
      市容建设费用(Council rate, water rate,land tax)
      一些定期交给区委会的费用，它们通常会每季度收取。包括市容维护，垃圾处理，水费和土地税。根据不同的区，收取的费用高低不等。
      房屋结构检查 (Inspection) 费用
      在您买房之前，对房屋结构和虫害(pest) 进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗，也通常是贷款方发放贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为$250，而大的房产的该种费用将超过$1000。虫害的检查费约为$100。
      印花税 (Stamp Duty) 费用
     各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异，上每个州政府的网站会看到一个计算器，然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外，您 还需要承担两项附带的政府的登记费，一项是按揭登记费，一项是房产所有权转移登记费。如果您是在维多利亚州购买期房（off-the-plan），您有权 获得印花税的大幅折扣或优惠，不同的州，优惠的幅度不同，另外还要根据您购买的房产价格而定。
      律师过户费 (Conveyancing Fees)
      房屋所有权的合法转让，一般由律师，职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在$400-$1000不等，再加上各种交割费 (settlement fee)、存取款费(lodgement fee)以及名目繁多的政府杂费等，这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。
      按揭、房屋财产、房东保险 (Insurance)
      如果您的贷款额度高于房屋价格的80%，您必须交按揭保险金。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤，和房屋 内部财产丢失，您还需要交纳房屋财产保险。 如果您买的是投资房，建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外，比如说房客不交房租逃跑，或房客对房屋的毁坏等等。
      搬家费用和地产代理费
      请专业的搬家公司为您搬家，可以减轻很多压力，但是收费为$300到$1000不 等。另外如果您卖旧房买新房，别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。

“以房养学”之贷款
   留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款;但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
   此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。
    澳大利亚房贷需要抵押物吗？你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。
    在澳大利亚按揭手续如何办理?通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先做一个贷款预批，预批下来，通常3个月有效。3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。
“以房养学”之卖房
   在澳洲卖房子主要有两种方式私人出售“PRIVATE SALE”和公开拍卖“ACUTION”。采用哪种方式是要看地段。比如说，东区繁华地段，采用公开拍卖会取得比较好的价钱，因为会有比较多的买家互相竞价，会把价格炒得好高。然而在西区不繁华地段，参加拍卖的人就比较少，拍卖的效果也不好，很多房子流拍了，也就是出价太低，卖家收回标地。
   有一个公开拍卖是银行拍卖抵押房产，应该说价格会比较低，因为已经成为抵押品，银行的目的就是收回房贷而已。那次拍卖只有两个买家竞价，房屋的造价依我来看在30万左右，可是拍卖只卖了28万，银行也不干了，就流拍了。如果您的房子想获取更高利润，当然采用的是私人出售，由房产中介带人来看房，满意的人来出价，最后经过讨价还价，最后把房子卖出去。

“以房养学”之如何赚钱
   我们可以来算这样一笔账:
    小王在中国读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。在这8年里，他的学费和其他生活费用平摊下来，基本为1年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用而且还是纯支出，因此对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打工，但打工是很辛苦的，赚到的钱却非常有限，还会占去学习时间，有时候是得不偿失的。
    但是，如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值40万澳元左右的房子，小王一个人住一间房，再可出租两间至三房。小王的父母只需支付30的首付，即12万澳元即可。余下部分申请贷款，房租可用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下6万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到8年左右可以有翻一番的增长幅度，而墨尔本西南区，像pointcook这样的地区在最近几年中更是实现了5年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价也将增长到100万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看以下这个公式:
   100万房产总值-28万贷款-12万首付-32万生活支出-16万的还贷利息-2万左右的买房相关费用=10万

"以房养学"之优点
      1."以房养学"学生生活稳定
　　澳洲法律允许海外公民去购置新房，投资者购房时可先交付房子10%定金，土地过户后再支付20%的余款，剩余的房款则可以通过银行贷款支付。在澳购置房产后，学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用，给孩子提供一个舒适的居住环境，同时还可以将多余的房间出租，以此平衡每月房贷，减少租房搬家的烦恼，节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境；.孩子完成学业后，也可以根据需要选择将这套海外房产出售。
　　2."以房养学"可"曲线移民"
　　根据澳大利亚的相关政策，留学生大学毕业后将获得2年的工作签证，在此期间如果学生可以在当地找到工作获得雇主担保，即有机会拿到澳洲绿卡，因此对于想要通过留学留在澳洲的学生来说，能否找到合适的工作就显得至关重要。"以房养学"不但可以降低孩子的留学成本，还有机会使得全家都取得移民资格。
　　3."以房养学"收入稳定
　　澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度，房价平均每7年翻一番，且澳洲房产包括了土地所有权，由于土地是不可再生资源、是保值增值的源泉，因此拥有大面积土地的澳洲花园别墅也成为了投资者的置业首选。孩子完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益。澳大利亚房产具有永久产权，
    4.“以房养学”之防范风险
　　投资海外房产并不是没有风险，专家建议，投资者必须做好全面的准备才能下手，例如如何运用金融汇率政策，对当地政策法规的了解，做到知己知彼。
　　1）当地的政策，包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等，不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。对于想利用购买房地产移民的人来说，也要注意当地的政策，例如新西兰就不能把购买当地房产作为移民条件。对于有意向出国购房或者移民的人来说，选择一家资深的专业机构进行咨询，也是很重要的准备工作。
　　2）海外买房贷款是很普遍的现象，对于购房者来说，对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉，操作起来具有一定难度，可以借助专业机构办理按揭贷款。以澳大利亚为例，当地首付款为20%，剩下的都可以通过银行贷款解决。

　　专家特别提醒赴美上学需要精打细算，经济危机中商机无限，中国房价贬值，基金和股市套牢，美国房产或者矿产商机显现，建议不妨去美国考察再办理留学置业。

“以房养学”之真实案例
  案例一：　小王在中国读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。他的学费和 其他生活费基本为一年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打 工，但是打工很辛苦，赚到的钱非常有限，还会占去学习时间，有时候是得不偿失的。
　　但是，如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值50万澳元左右的房子，小王一个人住一间，出租三间房，小王的父母只需支付30%的首付，即15万澳元即可。
　　余下部分申请贷款，房租可以用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到8年左右可以 有翻一番的增长幅度，而墨尔本西南区，像POINTCOOK这样的地区在最近几年中更实现了6~7年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价 也将增长到110万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个公式：
　　110万房产总值-35万贷款-15万首付-32万生活支出-18万的还贷利息-2万左右的买房相关费用=8万
　　通过以房养学，孩子等于不仅免费读书8年，还可以净赚8万澳元。
　　案例二：
　　崂山的张女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳大利亚留学3年的总费用为3.6万澳元。投资的三间房产，孩子自住一间，其余两间外 租，房租收入为1600澳元/月。3年后孩子毕业，她将房子转手，该地产市值已达56万澳元。除去留学和地产投资的成本，净赚11万澳元。
　　由此看来，租房是权益之计，买房才是长远之计。
　　购买澳洲房产可以关注澳洲房产专题，了解近期澳洲房产走势及最佳投资方向。

"以房养学"常见4问以及澳洲潮流专家专业解答
       1."以房养学"一般需多少钱？
　　七八十万元人民币起步。
　　"以房养学"所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是60万澳元，按照平方计算的话，大约是五六千元人民币一平方米，相比深圳来说并不算贵。首期三成，按照目前的汇率来计算，大约也就是80万人民币。
　　而且在澳大利亚，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，还款压力非常小。"我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自 然增值，来减轻留学费用的压力。"除了投资之外，"以房养学"的另一个重要目的是，有个自己的房子，孩子就有了家的归属感，可以减轻不少漂泊的孤独感，也 缓解一些心理压力。
　　2.其他国家"以房养学"行得通吗？
　　从市场政策等考虑澳大利亚较可行。
　　目前来说，"以房养学"的做法基本集中在澳大利亚。一方面，跟目前的留学机构推出的业务有关，另一方面，也有法律、市场等原因。
　　在理论上，"以房养学"在各个国家，甚至在中国也是可行。但是在美国，购房有一个地产税，一旦持有房地产，每月就要缴纳不菲的地产税，买得起未必养得起，"以房养学"未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多，转手没那么容易。
　  3.现在是在澳买房的好机会吗？
　　汇率创新低，房产市场上升期。
　　那么，在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示，从2004年以来，澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌，按照房地产7~10年一个周期看，现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低，仅有1%左右。
　　按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看，房地产平均每年的增长在7%~10%左右，收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右，保证了房地产市场的强大需求。
　　"以房养学"作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。投资者对这些投资信息的了解，一定要通过专业机构去了解，否则风险就更大。
　　4.在澳大利亚买怎样的房子好？
　　国外投资者只能买一手房。
　　没有绿卡也可以到海外投资房产吗？海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。
　　另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。
　　在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞定各种手续，而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元，买房的各类税费在3%左右。
　　目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。